California Cap Rates (2026): CRE Benchmarks & Sizing
Benchmark 2026 California commercial cap rates across Los Angeles, Bay Area, and San Diego. Master Prop 13 tax recasting and debt yield constraints.
Debt Yield Rechner (Schuldenrendite)
Berechnen Sie den Debt Yield (Schuldenrendite) aus dem Netto-Betriebseinkommen (NOI) und dem Darlehensbetrag nach BaFin- und Banken-Standards.
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Ablauf
So funktioniert es
Folgen Sie dem gleichen Prüfprozess wie Kreditgeber: Daten eingeben, Grenzwerte anwenden, Ergebnis ablesen.
Schritt 1
1. Netto-Betriebseinkommen (NOI) eingeben
Geben Sie die nachhaltigen jährlichen Mieteinnahmen abzüglich nicht umlegbarer Bewirtschaftungskosten und Instandhaltungsrücklagen ein.
Formel für den Debt Yield (Schuldenrendite)
Der Debt Yield (Schuldenrendite) misst die unverzinsliche Bar-Rendite, die eine Bank erzielen würde, wenn sie die Immobilie im Falle einer Zahlungsunfähigkeit übernehmen müsste. Er ist unabhängig von Zins und Tilgung.
Lesen Sie die Berechnungsmethodik und ihre Einschränkungen.
Debt Yield (Schuldenrendite) = (Netto-Betriebseinkommen / Darlehensbetrag) x 100
Maximaler Kreditbetrag = Netto-Betriebseinkommen / Mindest-Debt-YieldBeispiel
Bei einem Netto-Mietertrag von 1.000.000 € und einem Darlehen von 10.000.000 € beträgt der Debt Yield exakt 10,00%.
⚡ FINANZIERUNGS-BENCHMARKS
Dieser Rechner in der Praxis
Erkunden Sie institutionelle Underwriting-Beispiele. Laden Sie jedes Szenario mit einem Klick in den Live-Rechner, um Zinssätze, Tilgung und Immobilienwerte anzupassen.
Prime-Büro, Standardfinanzierung
Büroimmobilie Frankfurt
Netto-Betriebseinkommen (NOI)
1.200.000 €Jährlicher operativer Netto-Cashflow
Beantragtes Senior-Darlehen
12.000.000 €Geplantes Darlehensvolumen
FINANZIERUNGSERGEBNISBanken-Benchmark
10,00 % Debt Yield
Berechnete SchuldenrenditeBerechnungsformel
NOI ÷ Darlehensbetrag = Debt YieldSchritt: 1.200.000 € ÷ 12.000.000 € = 10,00 %
💡
Institutionelle Einschätzung
Genau auf einer Mindestrendite von 10 %: Ein Rückgang des NOI würde das mögliche Darlehen sofort verringern.
Berechnungsbeispiele
| Szenario | Berechnung | Ergebnis |
|---|---|---|
| Büroimmobilie Frankfurt | 1.200.000 € NOI / 12.000.000 € Kredit | 10,00% Debt Yield |
| Wohnanlage Berlin | 600.000 € NOI / 7.500.000 € Kredit | 8,00% Debt Yield |
Referenztabelle
| Immobilienklasse | Typischer Mindest-Debt-Yield | Risikoprofil |
|---|---|---|
| Logistikimmobilien (Core) | 8,00% – 9,00% | Geringe Volatilität, starke Mieternachfrage |
| Wohnwirtschaftliche Portfolios | 7,50% – 8,50% | Sehr stabiler Cashflow, geringe Leerstandsquote |
| Lebensmitteleinzelhandel | 8,50% – 9,75% | Defensiver Mietermix, bonitätsstarke Betreiber |
| Büroimmobilien (Core+ / Value-Add) | 9,50% – 11,50%+ | Erhöhter Risikopuffer wegen Refinanzierungsrisiken |
Kurzübersicht
- Der Debt Yield ist vollkommen unabhängig vom Marktzins und Tilgungssatz.
- Er spiegelt die reine Cash-on-Cash-Rendite wider, die der Kreditgeber im Verwertungsfall erzielt.
- BaFin und Aufsichtsbehörden fordern bei gewerblichen Finanzierungen zunehmend Mindest-Debt-Yield-Benchmarks.
- Ein Sinken der Mieteinnahmen reduziert den Debt Yield unmittelbar.
Redaktion für Immobilienfinanzierung
Gewerbliche Kredit- & Risikoprüfung (BaFin / HGB)
- Prüfung finanzmathematischer Modelle für Schuldenrendite, DSCR und Beleihungsauslauf nach BaFin-MaRisk
- Underwriting-Verfahren nach Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) und Pfandbriefgesetz (PfandBG)
Unser Analyseteam entwickelt und validiert Finanzierungsrechner für gewerbliche Immobilienkredite in Deutschland, Österreich und der Schweiz. Die Berechnungen basieren auf institutionellen Risikomaßstäben führender Pfandbriefbanken und Spezialfonds.
Methodik: Die Formeln werden aus den vom Nutzer eingegebenen Daten anhand gängiger Underwriting-Standards für NOI, Debt Yield, DSCR, LTV, Cap Rate, Kreditkonstante und maximales Darlehensvolumen berechnet.
Prüfhinweis: Die Seiten werden auf rechnerische Richtigkeit geprüft und aktualisiert, sobald sich Bank-Benchmarks oder die Methodik der Seite ändern.
Haftungsausschluss: Die Ergebnisse sind ausschließlich Bildungsschätzungen und stellen keine Finanz-, Rechts-, Steuer-, Bewertungs- oder Kreditberatung dar.
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Häufig gestellte Fragen
Im gewerblichen Bereich verlangen Banken in Deutschland in der Regel einen Debt Yield zwischen 8,0% und 10,5%. Bei erstklassigen Logistik- oder Wohnimmobilien können 7,5% bis 8,5% genügen, während Büro- und Spezialimmobilien oft 10,0% oder mehr erfordern.
Der Debt Yield vergleicht den Ertrag mit der Kreditsumme (NOI ÷ Kredit). Der DSCR vergleicht den Ertrag mit den jährlichen Zahlungsverpflichtungen aus Zins und Tilgung (NOI ÷ Kapitaldienst).
Weil der LTV durch kurzfristige Marktwertschwankungen verzerrt werden kann. Der Debt Yield zeigt, wie viel Prozent des Kredits allein durch den laufenden Jahresertrag gedeckt sind.