California Cap Rates (2026): CRE Benchmarks & Sizing
Benchmark 2026 California commercial cap rates across Los Angeles, Bay Area, and San Diego. Master Prop 13 tax recasting and debt yield constraints.
Kapitaldienstdeckungsgrad Rechner (DSCR)
Prüfen Sie mit dem DSCR-Rechner (Kapitaldienstdeckungsgrad / Schuldendienstdeckungsgrad), ob das Netto-Betriebseinkommen die jährlichen Zins- und Tilgungszahlungen deckt.
Zuletzt aktualisiert:
Ablauf
So funktioniert es
Folgen Sie dem gleichen Prüfprozess wie Kreditgeber: Daten eingeben, Grenzwerte anwenden, Ergebnis ablesen.
Schritt 1
1. Netto-Betriebseinkommen und Darlehen eingeben
Erfassen Sie den nachhaltigen Jahresertrag und die gewünschte Kreditsumme.
Formel für den Kapitaldienstdeckungsgrad (DSCR)
Der DSCR (Debt Service Coverage Ratio), im deutschen Bankwesen als Kapitaldienstdeckungsgrad oder Schuldendienstdeckungsgrad bezeichnet, setzt das Netto-Betriebseinkommen ins Verhältnis zum jährlichen Kapitaldienst aus Zins und Tilgung.
Lesen Sie die Berechnungsmethodik und ihre Einschränkungen.
DSCR = Netto-Betriebseinkommen (NOI) / Jährlicher Kapitaldienst (Zins + Tilgung)
Max. Kapitaldienst = NOI / Geforderter Mindest-DSCRBeispiel
Bei einem NOI von 1.250.000 € und einem Jahreskapitaldienst von 1.000.000 € beträgt der DSCR 1,25x.
⚡ FINANZIERUNGS-BENCHMARKS
Dieser Rechner in der Praxis
Erkunden Sie institutionelle Underwriting-Beispiele. Laden Sie jedes Szenario mit einem Klick in den Live-Rechner, um Zinssätze, Tilgung und Immobilienwerte anzupassen.
Annuitätendarlehen, 25 Jahre
Solide Wohnanlage
Netto-Betriebseinkommen (NOI)
500.000 €Jährlicher operativer Netto-Cashflow
Beantragtes Senior-Darlehen
5.600.000 €Geplantes Darlehensvolumen
Zinssatz
4,50 %Jährlicher Nominalzinssatz
Tilgungsdauer
25 JahreTilgungszeitraum des Darlehens
Mindest-DSCR
1,25xMindest-Schuldendienstdeckungsgrad
FINANZIERUNGSERGEBNISBanken-Benchmark
1,34x DSCR
Berechnetes ErgebnisBerechnungsformel
DSCR = Netto-Betriebseinkommen (NOI) / Jährlicher Kapitaldienst (Zins + Tilgung)💡
Institutionelle Einschätzung
Rund 373.500 € Kapitaldienst werden 1,34-mal gedeckt – über der üblichen Bankgrenze von 1,25x.
Berechnungsbeispiele
| Szenario | Berechnung | Ergebnis |
|---|---|---|
| Solide Wohnanlage | 500.000 € NOI / 375.000 € Kapitaldienst | 1,33x DSCR |
| Knappe Gewerbefinanzierung | 800.000 € NOI / 720.000 € Kapitaldienst | 1,11x DSCR (Unter Risikogrenze) |
| Maximal tragbarer Dienst | 1.500.000 € NOI / 1,25x Mindest-DSCR | 1.200.000 € max. Jahresdienst |
Referenztabelle
| DSCR-Wert | Banken-Bewertung | Bedeutung |
|---|---|---|
| Über 1,35x | Hervorragend | Hoher Risikopuffer gegen Mietausfälle |
| 1,20x – 1,35x | Standard / Akzeptabel | Übliche Bankenanforderung für Gewerbefinanzierungen |
| 1,00x – 1,19x | Kritisch / Zu eng | Geringer Spielraum; Nachbesicherung erforderlich |
| Unter 1,00x | Negativdeckung | Laufende Erträge decken Zins und Tilgung nicht ab |
Kurzübersicht
- Steigende Marktzinsen verringern den DSCR unmittelbar, sofern die Mieten nicht steigen.
- Kreditverträge enthalten häufig DSCR-Covenants mit Cash-Sweep-Regelungen bei Unterdeckung.
- Ein Tilgungsaufschub (Zins-only) verbessert den DSCR temporär, birgt aber Refinanzierungsrisiken.
Redaktion für Immobilienfinanzierung
Gewerbliche Kredit- & Risikoprüfung (BaFin / HGB)
- Prüfung finanzmathematischer Modelle für Schuldenrendite, DSCR und Beleihungsauslauf nach BaFin-MaRisk
- Underwriting-Verfahren nach Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) und Pfandbriefgesetz (PfandBG)
Unser Analyseteam entwickelt und validiert Finanzierungsrechner für gewerbliche Immobilienkredite in Deutschland, Österreich und der Schweiz. Die Berechnungen basieren auf institutionellen Risikomaßstäben führender Pfandbriefbanken und Spezialfonds.
Methodik: Die Formeln werden aus den vom Nutzer eingegebenen Daten anhand gängiger Underwriting-Standards für NOI, Debt Yield, DSCR, LTV, Cap Rate, Kreditkonstante und maximales Darlehensvolumen berechnet.
Prüfhinweis: Die Seiten werden auf rechnerische Richtigkeit geprüft und aktualisiert, sobald sich Bank-Benchmarks oder die Methodik der Seite ändern.
Haftungsausschluss: Die Ergebnisse sind ausschließlich Bildungsschätzungen und stellen keine Finanz-, Rechts-, Steuer-, Bewertungs- oder Kreditberatung dar.
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Häufig gestellte Fragen
Ja. Beide Begriffe bezeichnen im deutschen Bank- und Finanzierungswesen denselben betriebswirtschaftlichen Indikator: die Debt Service Coverage Ratio (DSCR). Sie misst, wie oft der bereinigte Netto-Betriebsertrag (NOI) die jährlichen Zins- und Tilgungsverpflichtungen abdeckt.
Die meisten Banken fordern einen DSCR zwischen 1,20x und 1,30x bei erstklassigen Objekten und bis zu 1,40x bei risikoreicheren Nutzungsarten.
Die Bank kann zusätzliche Sicherheiten verlangen, eine Sonderzahlung zur Kredittilgung fordern oder Erträge auf einem Treuhandkonto sperren (Cash Sweep).